荆叶优配中海地产时隔两年回归广州拿地 “精准投资”成主要策略

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　　“87000万元”“88000万元”“89000万元”……“92000万元”，到此，出价记录显示栏上的数字不再更新，出价时间最终定格在10点05分52秒。

　　近日，广州市海珠区广州大道南788号二期地块（以下简称“广州大道南二期地块”）经过7轮出价后成功出让，由中海地产以9.2亿元收入囊中，溢价率约7%。这是广州土拍市场近5个月以来首宗溢价成交地块，也是中海地产时隔两年回归广州拿地。

　　公告显示，广州大道南二期地块总面积约3.42公顷，土地用途为二类居住用地、商业商务用地及服务设施用地，计容建筑面积≤60191平方米，容积率为3.72，挂牌起始价为8.6亿元，该地块未来将配建商业物业和学校。

　　上一次中海在广州拿地，还是经过85轮竞拍力压多家房企竞得海珠区上涌果树公园北侧地块。该地块总价超百亿元，折合楼面价每平方米超5万元。此后，中海在广州土拍市场沉寂，与其在北上深其他一线城市“凶猛”的拿地姿态大相径庭。

　　目前，中海在广州主要在售项目包括中海大境、中海亚运城等。此次所拿地块正与中海大境项目在同一片区。有业内人士分析指出，新地块或与现有项目形成互补，后续或主打刚需户型。

　　近日，中海地产方面对《中国经营报》记者表示，广州大道南二期地块的相关规划未出。对于今年是否还有在广州拿地的计划，其表示：“一线城市是我们的重仓市场，前提是‘优质地块+好的价格’。”

　　“落子”海珠区

　　国庆假期过后，广州市海珠区土拍市场传来新消息。

　　10月9日早上10点，广州大道南二期地块开启限时竞价，两名竞买人先后出价，历时约35分钟，该地块最终由中海竞得，成交楼面价约15285元/平方米。若以住宅部分（含公建配套）计容建筑面积27112平方米计算，成交楼面价约33933元/平方米。

　　值得注意的是，就在三年前，海珠区广州大道南788号一期AH031525地块以总价约13.56亿元成交，楼面价约48395元/平方米，竞得人为保利发展，也是中海此次竞拍广州大道南二期地块的对手。目前，该地块所开发的项目新房售价在7万元/平方米左右。

　　公告显示，此次成功出让的广州大道南二期地块位于海珠区中部核心区域，紧邻城市南北主干道广州大道南，可快速衔接新光快速、环城高速等重要交通动脉，便捷通达珠江新城、广州国际金融城等繁华地带。同时，地块周边地铁站点密集、公交线路众多。

　　广州市规划和自然资源局海珠区分局方面表示，为保障地块顺利出让，分局主动作为、靠前服务，建立地块出让全过程协调机制，优化各环节工作流程，以用地清单制为抓手提速增效，加强土地推介，吸引优质企业参与，未来将持续深化“海珠合伙人”机制，为竞得企业提供优质服务，助力项目早落地、早建设。

　　根据公告，广州大道南二期地块集居住、商业商务、服务设施用地于一体，其中出让宗地面积约1.62万平方米。出让条件显示，竞得人需无偿移交政府的配建面积超过2万平方米，包括22748平方米回迁商业商务物业（商业不超过3412平方米）、地下空间6370平方米，以及9班幼儿园、城市道路、绿地等设施。该地块显著特点在于配建要求较高，实际可售住宅面积有限，且地块建筑应按照装配式建筑评价标准进行规划、设计和建造，竞得人须承诺配合履行“交房即发证”服务模式。

　　此次拿地是中海自2023年10月以来首次在广州成功落子，还是在其熟悉的海珠区。截至目前，中海在海珠区已有中海观澜府、观云府、江泰里、观澔府等多个楼盘。其中，中海大境为其在该片区的标杆项目。

　　目前，广州大道南二期地块周边两公里内在售新房项目主要包括保利四季和颂以及中海大境，后者在售产品为129—270平方米户型。广州市住房和城乡建设局官网显示，截至10月15日，该项目住宅已售692套，未售706套，去化率约49.5%，接近一半。保利四季和颂项目住宅已售163套，未售23套，去化率达87.6%。

　　中指研究院分析指出，由于广州大道南二期地块整体体量较小，且需配建一定的商业，产品类型上或与中海大境有所区分，若项目主打刚需入门及刚改类产品，或可通过高性价比实现快速去化。该地块周边的新中轴及康鹭片区旧改项目进度正在加速，但由于整体改造体量较大，推进仍需一定时间，短期内不会对板块内新增供应带来明显冲击。

　　核心区域受青睐

　　此次中海在海珠区拿地，引起了市场高度关注。

　　中海上一次在广州拿地亦是在海珠区，当时参与地块竞拍的房企包括保利、招商、广州地铁集团、中建四局等，地块在竞价过程中迅速到达上限价格，最终经过85轮竞拍后进入摇号环节。据克而瑞监测，该地块以52192元/平方米的楼面价在彼时广州涉宅用地楼面价排行榜中位居第四名。

　　海珠区向来是中海在广州的布局重点。此次落子海珠区隔天，中海地产微信公众号发布了一篇文章，主题即为“新海珠·新愿景”。当中提到，自1993年进入广州以来，中海地产在区域城市更新中扮演长期价值推动者的角色，“始终与广州发展战略同频”。

　　不过，中海近两年未在广州拿地，该城市所在的南部大区对公司整体销售额贡献占比亦有所下降。财报显示，2024年，南部大区合约物业销售额占比为19.1%，2025年上半年下滑至13%。据中指研究院统计，2024年，中海在广州的流量销售额为199.8亿元，位居第三，但与位于第一的保利发展、位于第二的越秀地产均相差300亿元以上；2025年上半年，中海在广州的流量销售额为61.1亿元，位居第五，位居第一、第二的保利发展、越秀地产销售规模均为百亿元。而在北京，中海今年上半年的销售额位居第一。

　　从拿地情况来看，2024年，中海在12个城市新增22宗土地，新增土地储备总建筑面积416万平方米，权益建筑面积389万平方米，其中位于北京的有4宗，上海2宗、深圳1宗；2025年上半年，中海新增17宗地块，新增土地储备总建筑面积258万平方米，权益建筑面积257万平方米，其中北京4宗，深圳1宗。也就是说，除了广州，中海近两年持续重仓北上深。

　　对于投资，中海近年来强调坚持“主流城市、主流地段、主流产品”，保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产，精准投资。

　　有业内人士表示，中海此次拿下广州大道南二期地块，正是延续了其“精准投资”的策略，有效补充了其在广州核心区域的土地储备缺口，同时其溢价拿地亦打破了广州土拍市场近5个月以来的沉闷局面，向市场传递出积极信号。

　　据克而瑞统计，2025年1—9月，广州市共成交涉宅用地22宗，总出让金额约212亿元，同比下降38.6%，总成交建筑面积约117万平方米，同比下降34.9%，楼面均价18172元/平方米，同比下降5.6%。成功出让涉宅用地中，有11宗位于中心城区，占比达50%，其中白云区有5宗，荔湾区3宗、天河区2宗、海珠区1宗，总出让金额约147亿元，占比达69.3%。

　　1—9月，广州市商品住宅成交面积483.11万平方米，同比增长5%。其中，9月份广州市商品住宅累计取证面积达90.42万平方米，环比翻倍增长，是今年以来取证面积最高的月份。在房企优惠力度加大的推动下，购房者入市脚步加快，成交面积达57.46万平方米，环比增长17%，同比增长7%。

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